银行申请法院拍卖的称为“法拍屋”。（美联社）

投资房产除了长期持有收租之外，也有买低卖高赚差价的炒房方式；要买低捡便宜那就不免要了解各种拍卖房了。

投资者们常在说的拍卖房其实还分成三种，分别是“急售屋”（Short Sale），“法拍屋”（Foreclosure）和“银行屋REO”（Real Estate Owned）。这些拍卖房都属于特殊的房屋买卖形式，也因此交易过程会跟一般的房屋买卖不一样。以下笔者以执业的纽约州为例，说明各种拍卖类型的差异。

一、急售屋：

这种房子指的是屋主欠银行钱太多，即使把房子卖掉，卖价扣掉各种过户费用之后也可能不足以偿还所有的债务。正因为卖掉房屋后仍不足偿还所有的债务，所以卖房一定要经过所有的债权人批准。债权人在通常情况下就是银行，也就是持有房屋贷款的银行。由于已经欠款太多，银行随时可能法拍，因此屋主都希望能够尽快卖掉因而叫做Short Sale。

Short Sale的另一个特点，就是通常会委托专门的谈判人（Negotiator），负责跟债权人银行（贷款银行）进行谈判。Negotiator的角色可以由地产经纪人、律师代理，只要谈判人接受了卖主的委托就可以跟银行谈。

通常的买卖流程为：（1）买卖双方先签合同，（2）拿到债权银行批准 （急售屋特殊之处） ，（3）准备其他过户手续。

二、法拍屋：

通常的情况下，屋主未如期缴付贷款，在银行给的一定宽限期限以后如果还是付不出贷款，银行觉得没有希望从贷款继续赚利息，那就只能把债务人屋主告上法庭并拍卖房产，也就是把房子在法院拍卖的过程当中卖掉，并用卖房的收入偿还掉债权人欠银行的债务。

由于卖家是银行，签地契的是法院指定的仲裁人（referee），因此一般买卖当中卖家会负责处理的事情，通常在法拍中都是由买家自己负责，包括房屋违规、租客等等。

三、银行屋REO：

如果在法院拍卖的过程当中，没有人出价竞标或者出价状况不理想时，这个法拍屋就变成“流拍”。流拍了以后，房子就会被第一债权人（也就是贷款银行）收走。当房子收到银行手上后，银行通常会委托地产中介去卖这个房产，然后就叫Real Estate Owned （REO）；相对的，如果是在法院拍卖时卖出的房子，就是法拍屋（Foreclosure）。

由于这三种地产交易跟一般的房产交易确实有些不同，也因此会遇到比一般交易更复杂的问题。如果想捡便宜买这些拍卖房，也该熟悉这些拍卖类型并把相关风险考虑进去，以免捡不到便宜反而亏钱。

一、签合同之前的准备阶段

Q： Foreclosure的屋主是谁？谁在卖这个房子？

A： Foreclosure是介于“原屋主还拥有被拍卖的房子”和“买主将拥有这个被拍卖的房子”之间的状态。所以本质上是谁在卖这个房子呢？卖这个房子的人叫仲裁人，通常仲裁人是由法院指定一名律师担任。

简单来说，当债权人银行去告债务人屋主，当法拍程序结束后，法院就会指定一名仲裁人去主持这个房子的买卖，而这角色通常由资深律师担任。当被指定的仲裁人律师完成这个买卖手续后，需要向法院进行报告，说明此法拍已结束，拍卖所得的价金如何分配，以及需要扣掉什么费用；如果还有剩余，则偿还银行的债务，如果还有剩余，那就把剩下的钱还给屋主。

这房子买卖的过程─从拍卖到最后过户完成，就叫Foreclosure。Foreclosure的买家成功买得以后，和正常买卖一样，一般需支付10%的合约订金给Referee—就是代表法院来处理房屋买卖的律师。

Q： 哪里可以看到Foreclosure拍卖的信息呢？

A： 可以向法院查询，法院每个星期都会公布拍卖信息。

Q： 购买法拍屋，可不可以贷款？

A： 这也许跟大多数人的认知相反，这三种拍卖房当中，除了Short Sale要贷款比较困难之外，其他两种─Foreclosure以及REO通常都是可以贷款的。顺带一提，Foreclosure和REO的房子跟Short Sale有一点不一样，虽然这两种转让都有规定的过户时间，但是通常情况下可以协商延后过户期限。虽然合同的规定都是一样的，都是属于逾期不过户，但是法律上可能存有未按期过户就被没收定金的风险，然而实际上来说延期过户都是很常见的。

Q： 买Foreclosure的房屋需要先做产权调查吗？

A： 需要。在购买法拍屋前，笔者建议应该要先进行产权调查（title search）。有些人说，拍卖的房子所有权通常很干净，但是经常在拍卖的过程当中可能有产权以外的问题，例如房屋违规、到底是几家庭的房子（例如期待的是两家庭但实际上只是合法一家庭）等。

由银行收回债务人的房屋并委托中介出售的称为“银行屋”。（美联社）

二、合约的阶段

Q： 什么是Foreclosure的“按原样出售”（AS IS）？

A： 在通常的买卖中，AS IS就是购买房屋的现状：买家在签合同前做房屋检查，检查后到过户前，如果这个房子的状况没有大的变化，房子没有遭到破坏损坏，买家就要买这个房子。如果验屋时发现有问题，却没有记载在合同里，一但签约后，过户时就不可以声明卖家需要修缮或减价，因为合同里说好是sale AS IS，除非是基本的水电暖气设备出问题或者严重漏水等。

但是在法拍的买卖过程当中，由于不是由屋主来卖而是法院来拍卖，因此对于屋况卖家（银行）是不承担任何责任的，例如期待是两家庭实际上是一家庭，买家还是必须购买。

Q： 在Foreclosure买卖完成以后，钱不够还债怎么办？如果钱有剩余怎么办？

A： 在通常买卖完成后钱不够还债的状况，债务还是会跟着原屋主（也就是债务人）。但是在Short Sale的情况下，银行接受债务人进行拍卖这个房子后，银行就不会再追讨剩余的债务。因此，屋主如果以Short Sale完成出售之后，他的信用就会慢慢恢复；而在这个房子上，所有的剩余债务都免除。但如果是Foreclosure，卖方（也就是债务人）的信用仍然无法回复；因为债务人的债务还存在于他的信用报告之上，信用依然受到很大的影响。

Q： 买家是否应该接受卖家提供的产权报告？

A： 在Foreclosure的过程当中，原告债权人（银行）在告屋主的时候，必须要提供一个产权报告。因此当Referee在卖房子的时候，通常已经有产权报告可以提供给买家。然而买家应该避免使用卖家提供的产权报告，而应该使用自己律师熟悉的产权公司去做产权调查，对于交易比较有保障。

Q： 什么是转拍？

A： 有些人拍卖后再转卖给另外的买家，这就是转拍，出价人（卖家）可以从中赚取差价。例如，以50万元拍得一户房子，如果这房子市场价值65万元，最后以65万元卖给另外一个人，同时另外一个人也觉得划算，这样转拍人就能赚到15万元价差。

三、过户阶段

Q： Foreclosure转让税由谁来支付？

A： 在正常的买卖过程中，需要缴交房产交易税。房产交易税的计算，以纽约市来说，50万元以下是1.4%，50万元以上是1.825%；如果是商业买卖，就是3.025%起。在正常的房屋买卖中，交易税通常是卖家负责；但是在某些特殊情况下，通常是由买家来缴付房产交易税，例如买新成屋（sponsor deal）。律师在协助客户进行Foreclosure拍卖的过程中，通常都会和Referee、甚至是银行的律师协商由卖方负担转让税。虽然实际上未必百分百能成功，但有经验的买家律师懂得提出适当的要求，因而实际上能够成功协商由卖家（银行）付交易税的可能性可达到将近八成。

Q： 交易的杂项费用由谁负担？从什么时候开始起算？如果没有按时过户会不会有罚款？

A： 通常来说，从拍卖那一天开始，也就是你把这个房子拍卖下来但还没过户时，就要开始负责地税、水费、电费及煤气等费用，这点跟一般买卖过户之后才开始负责是很不相同的。但笔者在处理这些法拍交易的过程中，时常会遇到客户超过约定的期限没办法过户，而同时水电等费用仍不断增加、地税飞涨的情况。在这种状况下，有时候在完成过户时，Referee会要求买家支付利息，但这也是可以协商的范围，适当的协商有可能让Referee支付，而能够避免由笔者代表的买家去负担。

Q： 房客的问题？

A： 法拍买家应该尽量不要承接房客。由于驱赶租客影响因素众多，因此如果不是价钱非常非常好，应尽量不要去承接房客，因为现在房客是许多州的屋主们最头疼的一个问题。