国际留学生在美国没有信用历史，在租房市场处于弱势。

美国大学开学，学生在家长陪伴下，住进学校宿舍。

8月又是开学季节，作为高等教育标竿的美国每年都涌入上百万来自世界各国的留学生，约占了美国高等教育人口的5.5%。这些来自世界各国的留学生们，除了为美国高等教育院校贡献学费之外，当然也为美国房地产投资者们带来租房需求，除了一部分住学校宿舍以及极少数买房置产者以外，绝大多数的留学生们都以租房的方式，解决食衣住行中“住”的需求。

正因为这些上百万人的住房需求，撑起了一整片的留学生租房市场。然而，国际留学生跟美国本土学生不同，他们一没有信用纪录（Credit History）、二罕有收入与信用俱佳的担保人（通常由年轻学生的父母担当），而且往往未必有长期留美的想法，许多在一般租房市场上面常见的制衡机制，往往不适用在国际学生身上，使得很多房东望之却步；但留学生们因为能够满足学生签证上面的财力要求（除了少数公费生以外），因此往往是有充足财力的，房产投资者们要放弃这片美丽的（租房收入）蓝海却又过于可惜。也因此，笔者常常被房东或者租房的人们问到的问题之一，就是“到底该不该收留学生租客”，这可是大哉问。

对于这些国际留学生来说，他们对于美国的文化、生活、法律都未必熟悉，对于美国的租房、信用、房产体系当然更是陌生，有的时候甚至连水费电费是谁供应的都不清楚，更遑论租房的程序、法规以及可能的陷阱了。笔者也曾经听过种种欺负留学生不懂得确认房主是谁，假仲介冒称租房、收了押金与租金之后便消失的骗局；此外，也有与多不肖租房业者，利用留学生不了解当地情况又没办法在进入美国之前验房的漏洞，利用修饰过的图片文字骗取留学生租房，等留学生到了现场才发现跟照片上根本两回事，但租约已经签了一年。

这些种种房东与留学生房客的冲突，许多都是来自于几个关键的问题，包括押金、信用、担保人、交易安全、房源可靠性、合租纠纷、无法实地考察、签证、提早解约问题等等，以下将针对每个问题作深入的探讨。

一、信用与收入问题

对于许多国际留学生来说，在美国租房面对的首要问题就是没有社会安全号码（Social Security Number, SSN）、没有信用纪录（Credit History）。此外美国房东们所惯用的“40倍收入法则”，也就是要求房客的年收入必须是月租金的40倍以上，对于国际留学生来说也很难达到。

美国自有一套完整的社会信用体系，建构在每个人被指定一组属于自己的社会安全号码（或简称“社安号”）的基础上，这套系统横跨报税、缴贷款等等各种跟“钱”有关的事物上。这套社会安全系统源自于1935年小罗斯福总统针对经济大萧条实施的“罗斯福新政”（New Deal），而社安号是美国联邦政府用来追踪收入、缴税纪录的识别码，也因此在1986年之前通常是有收入、报税的人才会有这个号码。1986年雷根总统任内的税法改革之后，开始要求报税的父母们把被扶养人（dependent）的社安号纳入，此后连新生儿都有了社安号。这个社安号可说是跟着大部分美国居民出生入死，跟报税、收入、银行贷款等等密不可分，如果欠债不还，就有可能尝到信用分数下降的苦果，不但房东不愿意租房、银行贷款的利率也会因此调升。

外国来的留学生由于欠缺信用、社安号以及收入，通常要说服房东租房有几种方式：

预付租金或者支付大笔押金。这是最常见的处理方式，由于留学生没有信用收入等历史纪录，而且是拿学生签证有可能随时因为退学或政策变化等原因而失去身分 （例如最近川普政府针对上网课的外国学生就颁布命令不发薪签证），房东为了确保未来一年能有稳定租金收入，往往会要求留学生先预付一整年租金，或者比一般租屋人士多交几个月的押金。

找租金担保公司买租金保险。前述预交租金这种作法虽然常见，然而在某些州却是违法的，例如纽约州规定租房最多一个月押金、加州则根据是否附带家具而有二或三个月租金作为押金上限的规定等。

也因此“租金保险”（Lease Guaranty）行业应运而生，由保险公司为这些没有保证人的学生作担保，一旦有任何违约则由保险公司负责赔钱给房东，当然这种服务收费并不便宜，一般落在月租金的20-25%左右，而且保险公司通常要求出示外国的收入或者资金证明，一般要求要有月租50倍年收入或者80倍的资产，例如月租$2000就需要担保者有至少10万美元年收或者16万美元的资产。

找信用收入皆良好的担保人。对于外国留学生来说，虽然这点并不容易，不像在美国土生土长的美国人，往往父母就可以充当担保人，外国留学生也许缺乏这方面资源，但并非完全不可能，笔者就有看过小留学生找在美国的亲戚作保证人。

做保这回事只要双方你情我愿，不论亲朋好友都可以，许多房东也愿意接受这样的担保人。相较于前述两种方式，这也许是比较经济上面无负担的作法，但俗话说“免钱的最贵”，如果不是真的很亲的亲戚或者熟识的友人，要找到担保人并不容易。

二、交易安全及房源可靠性

房东在收留学生房客有风险，留学生相应地在租房时也有比一般租房更高的风险，主要原因在于不了解该地法律、文化、社会习惯，此外也比较难在入境美国之前先作实地考察，因而产生在交易安全上的风险。笔者就曾经遇过外国留学生来美前预定一套公寓、甚至预先交付租金押金，然而进入美国到该公寓地点才发现该房并没有出租，有不肖人士假冒仲介、利用该豪华公寓的美照诈骗留学生，收到租金跟押金之后就消失无影。此外，网上看房觉得满意、看到实体才发现在一个治安极差的地点、或者实际不如照片，这些案例都在所多有。

关于处理这些交易风险，留学生可以透过一些方式提高交易安全性、并确保房源的可靠性。

最常见的最法就是透过可靠的平台去租房、而非自行寻找私人房源，虽然平台往往会收一些费用，但也会有相应的交易保障机制。

此外，也可以委托认识的在地人去实体看房、降低交易风险。

另外，留学生到一个陌生的国度对于各种交易习惯都不熟悉，也可以考虑自行委托代表租客的持牌房产仲介代为租房，由于持牌仲介有州政府牌照管理制度的监督并且通常有该地的交易经验，也能够相当程度地降低风险。

三、签证及提早解约的风险

另一个留学生常见的租房问题就是违约时的处理困难，对于房东来说留学生如果违约大有可能一走了之，就算拿下一纸法院给的金钱赔偿判决也往往是一张美丽的壁纸罢了，因为跨国执行判决的成本太高根本不划算。对于留学生来说也有相应的风险，如果对于押金的处理疑义，往往留学之后必须回国而难以向房东追讨。

当然啦，很多学校都有宿舍的制度，也许在人生地不熟的情况下把住房问题交由学校来解决，也是一种可行的选项，只是学校宿舍往往数量有限或者管理方式较为严格。

以上种种外国留学生常见的租房问题体现的是，不管对于房东或者房客来说，留学生租房都比一般租房有更高的风险。因此，如何在一开始签订租约时就考虑好适当的风险分配，并且适当地应用第三方托管人来管理押金帐户，便成为留学生租房的课题之一。